Ogni immobile ha uno specifico valore di mercato che è stabilito da un elevato numero di fattori che incidono sul calcolo effettivo a seconda della loro importanza.

Fra questi fattori è molto utile tenere presente anche una sorta di previsione con la quale stimare, a grandi linee, cosa potrebbe accadere all’immobile in questione nel corso degli anni.

Per esempio, potrebbe essere un investimento comprare una casa in un’area depressa, dove il piano regolatore comunale prevede una rivalutazione.; potrebbe essere, invece, un errore acquistare un immobile in un posto valutato già oltre le normali aspettative, in quanto la costruzione di una strada nelle vicinanze potrebbe contribuire a un forte deprezzamento.

È pertanto necessario unire il calcolo basato su precisi valori matematici con conoscenze specifiche della zona e della sua storia, aggiungendo un pizzico di intuito personale.

Fattori fondamentali per la determinazione del valore di un immobile

Quando si è intenzionati ad acquistare una casa bisogna valutare 3 parametri fondamentali: la Categoria Catastale, il Valore OMI e la Classe Energetica dell’abitazione.

I Parametri per la determinazione del Prezzo

Nello specifico bisogna valutare:

• categoria catastale; una casa la cui destinazione d’uso è la civile abitazione è contraddistinta a catasto dalla categoria A. La stessa categoria si suddivide in ulteriori sottosezioni, precisamente dalla 1 alla 11, le quali nell’ordine identificano l’immobile come segue: A/1=alloggi signorili, A/2= alloggi civili, A/3=alloggi economici, A/4=alloggi popolari, A/5=alloggi ultrapopolari, A/6=alloggi rurali, A/7=villette, A/8=ville, A/9=castelli, A/10=uffici e A/11=alloggi caratteristici della zona.

Questa suddivisione è importantissima in quanto determina in modo deciso il prezzo a mq dell’abitazione; comprare un alloggio di categoria A/8 è senza dubbio più costoso che acquistare una casa popolare. Trascurare la categoria catastale significa rischiare di pagare molto di più per avere molto meno, tenendo presente che in città sono moltissimi gli appartamenti di categoria A/3, rispetto a quelli di categoria A/2 e A/1;

• valore OMI; l’Osservatorio del Mercato Immobiliare è stato introdotto dall’Agenzia delle Entrate con il fine di contrastare l’evasione fiscale, determinata in questo caso dal pagamento dell’imposta di registro in maniera parziale, a causa di dichiarazioni del prezzo d’acquisto sottostimate all’atto della compravendita.

Il valore OMI tiene conto del territorio dove l’abitazione è ubicata, stabilendo la fascia di prezzo nel quale una casa di una certa categoria deve rientrare per essere congrua con il mercato immobiliare.

Un villino di categoria A/7 costruito in riva al mare di una rinomata località turistica avrà pertanto un valore ben più alto rispetto ad un’altra abitazione A/7 situata nei pressi di una zona industriale.

• classe energetica; le agenzie immobiliari sono oramai obbligate ad esporre gli annunci allegando questo valore, che definisce la capacità dell’abitazione di trattenere il calore e consentire un miglior rendimento energetico. Nel parametro sono valutati anche i consumi di corrente elettrica e gas, specie per le case che rientrano nelle classi energetiche migliori.

Questi parametri sono fondamentali per la determinazione del prezzo, tenendo presente che nell’immediato futuro l’acquisto di una casa in classe A sarà quasi scontato e penalizzerà moltissimo coloro che cedono abitazioni che sono ancora in classi basse, come la F e la G.

Altri fattori che contribuiscono alla determinazione del valore di una casa

Una volta comprese le caratteristiche fondamentali che contraddistinguono una casa, devono essere valutati numerosissimi altri fattori, dei quali ne elenchiamo alcuni:

• presenza del giardino;
• numero dei vani;
• presenza di uno o più bagni;
• numero del piano nel caso di appartamenti in condominio;
• presenza o meno di un ascensore per accedere ai livelli più alti;
• presenza di beni considerati di lusso, quali ad esempio la piscina;
• presenza del garage o del posto auto privato;
• stato dell’immobile, che può richiedere o meno la ristrutturazione;
• esposizione al sole e vista dalle finestre.

Scegliere la casa non è propriamente l’operazione più semplice che possa capitare a ognuno di noi, ma è senza dubbio un’esperienza importante e allo stesso tempo entusiasmante.